تعميم جديد من مصرف لبنان بشأن القروض السكنية!

عمم مصرف لبنان دراسة موجزة عن القروض السكنية الممنوحة من المصارف بتحفيزات ودعم من مصرف لبنان عن الفترة الممتدة من 2009 ولغاية تاريخه:
“1- حوافز مصرف لبنان مقابل تخفيض في الإحتياطي الإلزامي
في العام 2009، وفي ظل استقرار سعر صرف الليرة اللبنانية، بادر المصرف المركزي إلى تفعيل الحركة الإقتصادية من خلال تحفيز المصارف على إستعمال فائض السيولة المتوفر لديها. فقد صدر في ذلك العام سلسلة قرارات تسمح للمصارف باستعمال جزء من أموالها المودعة لدى مصرف لبنان كإحتياطي إلزامي لتمويل مشاريع لها علاقة ببعض القطاعات الإقتصادية الإنتاجية والتي لا تستفيد من برنامج دعم الدولة للفوائد المدينة الذي بدأ العمل به في مطلع العام 1997. وقد استفاد من هذه القرارات قطاعات عدة منها القطاع التربوي والإستشفائي والتجاري والمشاريع التي لها علاقة بالبيئة والطاقة المتجددة والقروض لتمويل التعليم العالي والقروض الصغيرة، وقد استفاد ايضا من أحكام هذا القرار العملاء الذين يرغبون في الحصول على قرض بغية شراء مسكن رئيسي. وقد استثنى من أحكام القرارات المذكورة أعلاه مشاريع التطوير العقاري.

وقد جاء في القرار الوسيط رقم 10225 تاريخ 21/8/2009 المرفق بالتعميم رقم 199، وذلك في الفقرة “ب” من البند (2) من المقطع “أولا” من المادة الأولى بأن يسمح للبناني “أن يستفيد من قرض سكني “لشراء مسكن رئيسي” لمرة واحدة، وعلى أن لا يتم بيعه قبل مرور سبع سنوات على وضع القرض موضع التنفيذ”. أما المصارف فتستفيد من تخفيض في الإحتياطي الإلزامي المودع لدى مصرف لبنان (الذي يمثل نسبة معينة من إلتزاماتها الناجمة عن الودائع والأموال المستقرضة يتم إيداعها لدى مصرف لبنان)، مقابل القروض المشار إليها اعلاه دون الحاجة الى موافقة افرادية مسبقة على التخفيض مقابل كل قرض، طالما كان من ضمن السقف الإجمالي الموافق عليه سابقا. إلا أنه يبقى على كل مصرف التأكد من التزام العميل بالغاية التي منح من أجلها القرض السكني أي لتمويل شراء مسكن رئيسي له ولعائلته ولمرة واحدة، كما يناط بلجنة الرقابة على المصارف وبحسب ما نص المقطع “14” من القرار رقم 10352 المرفق بالتعميم الوسيط رقم 213 تاريخ 11/1/2010 “مهمة التأكد من صحة تنفيذ ومراقبة استعمال القروض المذكورة وتطابقها مع الغايات الممنوحة من أجله”.
مرفق الجدول رقم “1” الذي يبين تطور أرصدة القروض السكنية المدعومة من مصرف لبنان مقابل تخفيض في الإحتياطي الإلزامي وعدد المستفيدين ومعدل القروض.

2- حوافز مصرف لبنان مقابل تسليفات للمصارف التجارية
في العام 2013، وفي ظل أجواء الثقة في الإقتصاد اللبناني وارتفاع في موجودات المصارف اللبنانية بكافة العملات، وبعد أن استهلكت المصارف جزء كبير من المبالغ المخصصة من الإحتياطي الإلزامي لتمويل مشاريع القطاع الخاص، قام المصرف المركزي بمبادرة جديدة، الى جانب كل التحفيزات الموجودة للتسليف، لا سيما تلك المتاحة منذ العام 2009، بحيث وضع في تصرف المصارف اللبنانية مبلغ يوازي 2,200 مليار ليرة لبنانية بفائدة 1% لإعادة اقراضه للقطاع الخاص في مجالات عديدة منها السكن والأبحاث والتطوير والإبتكار ولا سيما تمويل مشاريع المؤسسات الصغيرة والمتوسطة.
وقد استمرت هذه السياسة في الأعوام 2014،2015،2016 و2017 بحيث بلغت قيمة القروض التي منحها مصرف لبنان للمصارف ما مجموعه 9,141 مليار ليرة لبنانية ساهمت في تمويل أكثر من 12,162 مليار ليرة لبنانية كقروض للقطاع الخاص. وقد استحوذ القطاع السكني على حوالي 59% من مجموع هذه القروض بحيث بلغ مجموع القروض السكنية الممنوحة من المصارف من خلال هذه القروض التحفيزية حوالى 7,155 مليار ليرة لبنانية (يقابله حوالى 5,654 مليار ليرة لبنانية كقروض من مصرف لبنان ممنوحة للمصارف) وقد بلغ عدد تلك القروض حوالى 28,981 قرض سكني بحيث بلغ متوسط القرض السكني الواحد حوالى 246.9 مليون ليرة لبنانية، يضاف الى تلك القروض، القروض السكنية الممنوحة مقابل تخفيض في الإحتياطي الإلزامي للمصارف والتي تقدر لغاية 31/3/2018 بحوالى 11,985 مليار ليرة لبنانية وعددها حوالى 103 آلاف قرض أي بمعدل 116.52 مليون ليرة لبنانية للقرض الواحد.

وبالتالي فإن مجموع مبالغ القروض السكنية الممنوحة من المصارف والمحفزة أو المدعومة من مصرف لبنان قد بلغ بتاريخ 31/5/2018 ما قيمته 19,140 مليار ليرة لبنانية، وعددها حوالى 131 ألف قرض، فيكون متوسط القرض الواحد حوالى 146.1 مليون ليرة لبنانية.

تجدر الإشارة الى أن مصرف لبنان وفي بداية العام 2013، قد أصدر قرارا حدد فيه سقف القرض السكني (أي المسكن الرئيسي) بثمانمائة مليون ليرة لبنانية كما اشترط على المقترض عدم الحصول على أي تسهيلات مصرفية أخرى لتغطية قيمة الوحدة السكنية المشتراة.

وفي العام 2017، صدر القرار رقم 12669 المرفق بالتعميم الوسيط رقم 473، والذي حدد فيه سقف جديد للقرض السكني بمليار ومئتي مليون ليرة لبنانية.
في 19/10/2017، صدر عن مصرف لبنان القرار الوسيط رقم 12697 المرفق بالتعميم رقم 475، الذي حدد في المادة الأولى “أنه لا يمكن للمصارف اعتبارا من تاريخ 20/10/2017 الاستفادة من تنزيل الإلتزامات لأجل الخاضعة لجزء من الإحتياطي الإلزامي ومن تنزيل الإحتياطي الإلزامي.. ولا يمكن بمطلق الأحوال اعادة استعمال الاحتياطي الإلزامي الذي تم تنزيله سابقا”. إلا أن هذا التعميم سمح للمصارف الإستفادة من رزمة أخيرة من الحوافز للعام 2018 وهي تسليفات بالليرة اللبنانية للمصارف بفائدة 1% مقابل قروض ممنوحة لعملائهم مخصصة في معظمها لتمويل القروض السكنية لشراء او بناء مسكن رئيسي في لبنان ولمرة واحدة. وقد سمح للمصارف بالبدء باستعمال هذه الأموال استثنائيا ابتداء من 20/10/2017 عوضا عن 1/1/2018.
مرفق الجدول رقم “2” الذي يبين تطور أرصدة القروض السكنية المدعومة من مصرف لبنان مقابل تسليفات للمصارف التجارية وعدد المستفيدين ومعدل القروض.

3- دعم مصرف لبنان للفوائد المدينة مقابل القروض الممنوحة من المصارف
في بداية العام 2018، كان قد تم استهلاك وبشكل غير مسبوق كل التسليفات بالليرة اللبنانية التي وضعها مصرف لبنان في تصرف المصارف لتمويل القروض السكنية مما جعله وبدافع المسؤولية ألى إصدار قرار جديد رقمه 12755 بتاريخ 1/2/2018 المرفق بالتعميم رقم 485، يسمح فيه للمصارف أن تستفيد من دعم مباشر من مصرف لبنان مقابل القروض السكنية بالليرة اللبنانية التي تمنحها لعملائها قبل تاريخ 31/12/2018 ضمن سقف إجمالي لا يتجاوز 750 مليار ليرة لبنانية.

تجدر الإشارة إلى أن مصرف لبنان قد أصدر القرار رقم 12772 تاريخ 15/3/2018 والمرفق بالتعميم الوسيط رقم 478 والمتعلق بالسماح للمصارف من الإستفادة من حوالى 460 مليار ليرة لبنانية كقروض سكنية بالليرة اللبنانية مدعومة بشكل مباشر من مصرف لبنان والتي كانت قد حصلت على موافقة المصارف المعنية أو على موافقة الجهات المعنية بالبروتوكولات ولكنها قد تجاوزت الحد الأقصى للمبلغ المخصص لكل مصرف عن رزمة العام 2018 المذكورة اعلاه وعلى أن يسري دعم مصرف لبنان عن هذه القروض اعتبارا من بداية العام 2019.

نتيجة للتدقيق المستمر من قبل لجنة الرقابة على المصارف ومصرف لبنان، وتحديدا منذ العام 2011 ولغاية تاريخه في محفظة القروض السكنية لعدد من المصارف، تبين لنا أن بعض العملاء والمصارف لم يلتزموا بصحة تنفيذ بنود وأحكام التعاميم الصادرة عن مصرف لبنان والتي تحكم آلية الإستفادة من القروض السكنية والغايات الممنوحة من أجلها. وقد بلغ عدد المخالفات، حوالى 389 مخالفة بلغت غراماتهم حوالى 6.9 مليار ليرة لبنانية من ضمن القروض السكنية المستفيدة من تخفيض في الإحتياطي الإلزامي. أما بالنسبة للقروض السكنية المستفيدة من تسليفات من مصرف لبنان فقد بلغ عدد المخالفات 48 مخالفة وبلغت الغرامات المتعلقة بهم حوالى 746 مليون ليرة لبنانية.

كما أنه هناك حوالى 8 مخالفات قيد الدرس تمهيدا للبت بالغرامة التي ستتوجب عليهم. وتبقى نسبة عدد المخالفين من مجموع المستفيدين من قروض سكنية مدعومة من مصرف لبنان لا تتعدى نسبة 3.5 بالألف.

تأكيدا على التعاميم السابقة، فإن مصرف لبنان يجدد إلتزامه بمتابعة التدقيق في كل القروض السكنية المدعومة من قبله والتأكد من تقيد المصارف والعملاء بكل الأحكام المتعلقة بهذا الشأن وتغريم كل مخالف لتلك الأحكام”.